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四年前20多個樓盤同時建設，如今遭遇樓市困局—— 荊門屈家嶺庫存商品房消化需百月 “2011年底，拿出全部積蓄20萬元，在屈家嶺買下一套住房，現在想保本賣都賣不掉。”7月初，讀者李飛(化名)向本報反映，荊門市屈家嶺管理區住房嚴重過剩。隨后，楚天金報記者通過調查了解到，在國內樓市一片喊漲的形勢下，城鄉戶籍人口僅7萬多的屈家嶺，正經歷著一場前所未有的樓市困局。 7月20日，楚天金報記者趕赴當地探訪，發現有五六個樓盤不同程度處于爛尾狀態。有的樓盤建到中途停工，有的樓盤主體完工但達不到交房條件。 記者了解到，自2012年開始，一大波開發商涌入，屈家嶺的房地產開發進入高峰期，最多的時候，20多個樓盤工地同時建設。但到了2014年下半年，形勢陡然急轉直下，房價和銷量雙雙受挫，并引發一系列連鎖反應。一些開發商遭遇資金鏈斷裂等問題，不少樓盤建設變成爛尾工程。“去庫存壓力的確很大！”荊門市屈家嶺管理區人大聯絡組副組長付荷仙坦言。現有庫存到底有多少，去庫存有多難？今年5月初，荊門當地媒體刊發的一篇文章顯示，截至2015年底，屈家嶺管理區累計庫存商品房達58.8萬平方米，根據測算，這些房需近12年時間來消化。 對此，湖北省住建廳住房保障處相關負責人表示，今年上半年，湖北省商品房去庫存效果顯著，庫存消化周期超過36個月的縣，已從十幾個減少到幾個，像屈家嶺這樣庫存消化超過100個月的，屬于罕見的個例。 付荷仙說，荊門當地相關部門都在積極想辦法，希望盡快走出困局。 供給過剩 屈家嶺多個樓盤成“爛尾” 當地政府多手段積極去庫存 區域面積220平方公里、城鄉戶籍人口僅7萬多。從這兩項基本數據看，荊門市屈家嶺管理區的實際規模就相當于一個普通鄉鎮。就是這樣一個地方，累計庫存商品房達58.8萬平方米，需近12年時間來消化。 在國內商品房形勢一片大好的情況下，是什么樣的原因讓屈家嶺陷入樓市困局？近日，楚天金報記者對此進行了調查。 【探訪】 御景新都：沒裝一部電梯的電梯房 記者走進屈家嶺管理區中心，放眼望去，一幢幢高樓林立，儼然到了一座頗具規模的小城市。可一番探訪發現，這里的房子已大量過剩。 御景新都小區位于屈家嶺五三中路和工業園東路交會處，是當地的問題樓盤之一。該項目整體規劃用地2.3萬方，總建筑面積7.79萬方，由5棟11層小高層和5棟18層高層組成。項目2012年開始建設，2014年初主體基本完工后，就因為開發商資金鏈斷裂，導致收尾工程停滯兩年多。 按照規劃，小高層和高層都得裝電梯，可記者發現，小區10棟樓里，沒有一棟安裝了電梯，做好的電梯井都是空的。為了防止人員意外跌落電梯井，每層樓的電梯口或用鐵絲或用木頭板擋住。 房管部門稱，該小區住宅共有592套，現只售出120套。記者看到，不少心急的購房者已經入住或正在裝修。由于沒有電梯，業主裝修時只好找來小型吊機，往高樓上吊沙、水泥等裝修材料。 據了解，御景新都2012年10月開盤，當時樓市紅火，最高價一度漲到2200元/平方米。2014年后，價格逐步下探，但直到去年上半年，價格還在1800元/平方米。可到了現在，售樓部對外價格1300元/平方米。據知情人士透露，開發商資金鏈斷裂后，該小區未售賣的房子基本上處于抵押、查封狀態。一些債權人低價甩賣，內部價每平米甚至跌到千元以下。 五三豪庭：高檔樓盤封門已兩年 離御景新都數百米遠，就是五三豪庭樓盤。該樓盤質量一度被認為是當地最好的。項目于2010年開建，2014年開發商資金鏈斷裂，收尾工程無法完成。 資料顯示，該樓盤占地面積3.38萬方，建筑面積9.4萬方，共有8棟，規劃住宅620套，小區內都是小高層。記者現場探訪發現，小區大門和一個側門被圍擋封住，無法進入小區。門口的告示上寫著：工程尚未完工，不符合入住條件，非本單位工作人員禁止入內。 據知情人士透露，小區主體工程已建設完成，只剩下綠化等小部分收尾工程。2014年6月，為了防止外人進入破壞小區設施，留守人員用施工擋板封住了兩個門。沒想到，這一封就是兩年。 此外，位于屈家嶺五三大道與發展路交會處的徽商國際城，曾被定位為當地首個一站式綜合體項目。2014年12月，因資金鏈斷裂而全面停工，荒草長至齊腰深。探訪發現，當地不同程度爛尾的樓盤有五六個。 【探因】 密集開工 供給過剩吞苦果 屈家嶺一位房產中介人士稱，2010年前，屈家嶺核心區域跟其他鄉鎮無異。到2011年，還只開發了五六個樓盤，供求基本平衡。2012年開始，屈家嶺大力招商引資，修路建廠房，當地房地產迅速升溫，地產開發建設進入高峰期。“當時上得太快了，高峰時20多個樓盤同時開工。”該人士稱，當時房子賣得很火，附近的鐘祥都有人到此買房。 沒想到，從2014年下半年開始，樓市就開始急速降溫。隨之而來的是，需求驟降，房價下跌。不少項目因資金鏈斷裂或債務糾紛停工。 據當地一樓盤的開發商介紹，2012年左右，屈家嶺城鎮人口只有3萬多人，如果城區人口凈增10多萬，按一家三口計算有近4萬戶，目前庫存的58萬多平方米樓盤只有6000套左右，還是供不應求。然而，眼前的現實是，屈家嶺城鎮人口還一直徘徊在三四萬人，城鎮人口的“缺口”，成了開發商心中最大的痛。 華中師范大學經濟與工商管理學院副教授陳峰認為，住房與就業具有共生性，在縣城投資購房的是極少數，中青年人是城市購房的絕對主力。有了中青年人的就業，才會有對住房的剛需。因此，房地產的開發和建設，需要有產業支撐。 【建言】 增加當地就業 促進去庫存 對于去庫存周期12年一說，不少業內人士認為這還是保守估計，“按照現在的人口情況，又沒什么聚集人氣的產業，消化周期可能會更長。”屈家嶺北京城一名售樓人員說。 在采訪中，屈家嶺管理區多名人士均表示，在整個荊門市甚至湖北省的縣級區域，屈家嶺的庫存壓力是最大的。每個月初，屈家嶺都要直接向湖北省住建廳上報去庫存進度。 屈家嶺人大聯絡組副組長付荷仙說，一方面政府已于去年就實施，棚戶區改造貨幣化安置方案，不再給拆遷戶蓋房子，而是給拆遷戶房票或貨幣，引導他們消化現有庫存，今年預計引導1800戶。另一方面，當地也正在爭取資金，希望盡快讓爛尾樓續建。 去庫存是一方面，供給側也在收緊。據了解，當地政府自2014年6月，就全面停止批地，一些已獲得土地單位開工的項目，也一律暫停批準開工。 陳峰認為，開發商為了適應市場，降價促銷是常見手段；當地政府可以給予補貼，畢竟學區房、結婚用房還是有一定的潛在需求。此外，可在延長農業鏈條的縱深上下功夫，不僅包括農產品深加工，打造頗具影響力的品牌，增加當地的工業就業，還可大力發展觀光和休閑農業，吸引外來游客，促進當地服務業的發展。 |
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