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在經歷虹口涼城單價地王的理性拍賣過后，上海土地拍賣市場再度陷入瘋狂，而瘋狂的依然是在外環外。 7月27日，上海迎來了2016年內最大的一幅宅地出讓，共有23家房企參與浦東新區祝橋鎮地塊的競拍，最終被金地以88億元總價拍下，溢價率286%，樓板價33023元/平方米；如果剔除公共設施，保障型住房及自持部分，可售部分樓板價41572元/平方米。 經歷400余輪競拍 此次出讓的祝橋鎮中心區G-10地塊位于浦東新區祝橋鎮，占地面積140252.5平方米，容積率1.9，起拍總價228107萬元，起拍樓面價為8560元/平方米。根據今年土地出讓計劃，該幅地塊也是今年截至目前上海出讓面積最大的一幅住宅用地。 競爭相當激烈，包括仁恒、保利地產、建發、大名城、招商、世茂、龍湖、中鐵、陸家嘴、平安不動產、新城、卓越、綠都、融創、融信、合景泰富、萬科、正榮、中駿、金地、旭輝、葛洲壩、保集+弘久集團等在內的23家房企參與了競拍。 拍賣現場氣氛和當天近40℃的高溫一樣火熱，從上午9點30分開始，該地塊毫無懸念地進入了拉鋸戰。地價從22億多一路推高，拍賣師開始要求100萬加一次，后來快進到200萬加一次，但還是太慢了，又推進到500萬加一次。當有開發商叫出77億時，現場一片噓聲。隨后，有人直接跳價到80億時，現場突然鴉雀無聲。隨后大多數房企退出，只剩下兩三家房企以1000萬的加價幅度繼續競價。 最終，在歷經2個半小時、400余輪報價后，金地以88億的價格奪得該地塊。盡管這塊地在寸土寸金的上海土地市場上堪稱巨無霸，但這塊地的建設要求卻因為臨近浦東機場而比一般宅地更高：該地塊規劃限高45米，保障型住房5%，全裝修比例30%，中小套型比例60%，要求15%住宅自持。由此可見，留給金地進行規劃改動的可能性非常小。 央企競價有所收斂 據公開信息，2016年6月，金地集團實現銷售金額97億，同比升44%，銷售放量顯著，同環比均大幅上升；2016年上半年實現銷售金額440億，同比升107%。良好的業績，使得金地在近期長三角土地市場異常“豪氣”，就在拿下浦東祝橋地塊的前一天，金地剛以超過300%的溢價率拿下嘉興的一塊純宅地，總價5.04億元。 細看本次競拍的房企名單不難發現，萬科、融創、龍湖、世茂、金地等這些算是老牌房企，在上海有著豐富的項目開發經驗，但這幾家房企在上海土拍市場都已經很久沒有拿到過地了，亟須補倉，否則都面臨斷檔的風險。事實上，世茂已經出現了項目斷檔，而融創也即將項目斷檔。 而正榮、葛洲壩、融信等這類新進入上海的房企，盡管進入時間比較短，但都制定了上海銷售百億計劃。業內人士認為，對于這些房企來說，阻礙百億計劃最大的障礙并不是資金，而是土地。倘若沒有土地，這些房企沖擊百億計劃基本是鏡中花水中月。 相比于以往的土地拍賣，本次參與競買的央企在這場土拍中顯得較為理性。有業內人士對記者表示，上海上半年出讓的土地被央企搶走不少，接下來可以出讓的土地越來越少，老牌房企土地儲備嚴重不足，新進房企野心勃勃。而本次參與土地競拍的央企并沒有之前那么多，競價決心也不強。聯想之前業界所說的國資委對央企進行過內部喊話，從本次看，央企搶奪“地王”的情況有所收斂，其他房企也可以更大決心參與土地市場競價。 面粉再次貴過面包 本次拍賣的地塊不同于之前出現的周浦、寶山、松江“地王”，周邊并沒有大量在建或在銷項目。細看之下，目前板塊內在售樓盤只有東方鴻璟園一個尾盤項目，目前售價為3萬元/平方米。一些業內人士對祝橋鎮甚至戲稱為無地鐵、無規劃、無配套的“三無地塊”。在這樣的情況下，祝橋此次拍出如此高昂的地價該如何解讀？ 上海中原地產研究咨詢部高級經理龔敏表示，祝橋地塊拍出面粉比面包貴的價格在意料之中。伴隨土地供應郊區化，上半年郊區多幅土地都誕生了新地王，祝橋盡管位于遠郊，但依托中國商飛制造基地的產業配套，未來10-15年，祝橋民用航空產業集群將帶來1000億元人民幣以上，屆時人口超過50萬，將帶來對住房需求遞增。另外，伴隨周浦、新場等板塊房價的增長，祝橋目前房價處于相對低位，有利于吸引周邊人群置業。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，該地塊受浦東機場、自貿區浦東機場片區、迪士尼樂園等輻射，總體上被看好，地價居高但依然值得開發，這和未來祝橋整個開發節奏加快等有關系；缺點在于在浦東機場附近，改規劃等可能會比較困難。 申萬宏源高級分析師李虹認為，目前上海樓市可供銷售庫存不足五個月，已經屬于庫存緊張狀態。在良好的銷售預期下，土地市場的發燒不難理解。但應該警惕的是，土地價格并非影響房企業績的最重要因素，過往樓市低谷皆證明，信貸政策對于房企的可持續發展有著舉足輕重的作用。在中央已經明顯注意到樓市泡沫，一線城市努力控制房價上漲速度的大背景下，房企需要對資金鏈進行維護，以防止市場環境突變時，抗擊風險能力不足。 |
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